Tư vấn cắm sổ đỏ (thế chấp) vay vốn ngân hàng ?

Đất đai là tài sản cố định được thế chấp nhiều nhất và phổ biến nhất tại các ngân hàng thương mại cổ phần. Vậy, việc cầm cố thế chấp tài sản là đất đai được pháp luật quy định như thế nào? Luật sư tư vấn và giải đáp cụ thể như sau:

1. Tư vấn cắm sổ đỏ (thế chấp) vay vốn ngân hàng?

Xin chào luật sư: Tôi có một sổ đỏ khoảng 40m2 tôi muốn vay vốn ngân hàng. Tôi xin hỏi vay tiền vốn ngân hàng được bao nhiêu? lãi xuất là bao nhiêu? Đất nhà tôi là đất thổ cư. có giá trị bán gần 50 triệu 1m2, nhà tôi ở Hà Nội gần trục đường. Cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn thủ tục tế chấp tài sản tại ngân hàng, gọi ngay số:Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở

Luật sư tư vấn:

Đất đai là một tài sản lớn của người dân có quyền thế chấp để thực hiện hoạt động vay vốn ngân hàng và nhiều vấn đề pháp lý khác liên quan đến hoạt động kể trên:

Số tiền vay ngân hàng khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất dựa vào giá trị tài sản thế chấp và quy định tại từng ngân hàng nhưng thường số tiền ngân hàng cho vay là không quá 75% giá trị tài sản thế chấp.

Luật sư cho tôi hỏi: năm 2010 khu vực gia đình tôi được nhà nước thu hồi và gia đình tôi cũng năm trong diện đền bù giải phóng mặt bằng. Tổng diện tích đất thổ cư gia đình tôi có là 400m2 và nhà nước thu hồi 70m2. Vậy luật sư cho tôi hỏi vào thời điểm đó gia đình tôi có được cấp bán, hỗ trợ tái định cư như các hộ khác không ạ. ( những gia đình khác cũng có 400m2 đất thổ cư và bị thu hồi hết và được cấp hỗ trợ tái định cư với 300m2, 15m theo mặt đường và sâu 20m với giá hỗ trợ 35 triệu). Tôi xin cám ơn

Điều kiện được áp dụng phương thức hỗ trợ tái định cư quy định tại điều 86 Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 86. Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở
1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.
Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi.
2. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.
Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.
3. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
4. Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.
Chính phủ quy định cụ thể suất tái định cư tối thiểu cho phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương."

Vì vậy, việc có được áp dụng hình thức tái định cư khi bị thu hồi đất hay không phụ thuộc vào những điều kiện nêu trên.

Chào luật sư: Tôi là cán bộ được giao xử lý đơn của công dân, hiện nay tôi đang thu lý đơn của một trường hợp tôi muốn xin được luật sư tư vấn. Bà A được hợp tác xã giao đất ở không thu tiền sử dụng đất năm 1987, gia đình bà đã làm nhà và ở đến năm 1989 thì bão làm đổ nhà và trôi tài sản, gia đình bà đã chuyển về ở nhờ với bố mẹ chồng, thửa đất trên để không từ năm 1989 đến nay, chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất, bà A chưa có chỗ ở nơi khác. hàng năm bà A đóng thuế đất ở tại vị trí trên. Bản đồ đại chính đo năm 1998 vafbanr đồ đo năm 2002 thể hiện là đất thổ cư và mang tên bà A. Năm 2010 nhà nước thu hồi đất chỉ bối thường đất cây hàng năm theo hiện trạng sử dụng đất, nay bà đòi bồi thường đất ở.Xin hỏi việc bà khiếu nại đòi bồi thường là đất ở có cơ sở không? căn cứ nào?

Thứ nhất, quy định về nguyên tắc bồi thường về đất thể hiện tại điều 74 Luật đất đai như sau:

" Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Như vậy, việc bà A sử dụng đất thổ cư vào mục đích trồng cây hằng năm là vi phạm pháp luật đất đai. Tuy nhiên, quy định tại điều 74 nêu trên cho thấy rằng khi tiến hành bồi thường về đất cho bà A cơ quan có thẩm quyền phải áp dụng bồi thường theo giá đất ở chứ không phải giá đất trồng cây hằng năm. Vì vậy, đây là căn cứ để Bà A tiến hành khiếu nại

tôi xin bổ sung them thửa đất của gđ ổn định năm 1976 là do chồng vợ chồng tôi mua từ năm 76 đã là đất thổ cư vì nó ngay giữa chợ tôi chỉ nhận chuyển nhượng lại thôi nhưng tôi không còn giữ một loại giấy tờ gì nữa khi nhà nước cấp sổ chung theo luật đất đai năm 1993 toàn quốc nên tôi không giữ lại để chứng minh nguồn gốc đất thì tôi phải làm thế nào tuy gia đình bán đất cho tôi vẫn có thế chứng nhận nhưng tôi thấy that nan giải, vì tôi đã được hưởng hạn mức đất lần nào đâu nên tôi mới làm hồ sơn xin giảm thửa đất thứ 2 này

Để xác định rõ với hiện trạng đất của gia đình có thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất bạn căn cứ theo quy định tại Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất, hướng dẫn chi tiết tại Thông tư 02/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chínhnhư sau:

" Điều 12. Giảm tiền sử dụng đất

1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

3. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh."

4. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này."

Thưa luật sư, Gia đình em có mua 1 mảnh đất nhưng mảnh đất đó là đất chuyên dùng. Hiện tại gia đình em muốn chuyển đổi sang đất thổ cư nhưng khi đến cơ quan chức năng xin chuyển đổi thì họ nói chủ trước đã làm cam kết không được chuyển đổi lại. Vậy xin anh/chị tư vấn dùm em vấn đề này. Em cảm ơn nhiều ạ!

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Như vậy, không có quy định phải cam kết không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc có cam kết của chủ sở hữu cũ không chuyển.

Xin phép luật sư cho tôi hỏi 1 chút về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vừa qua, gia đình tôi có mua lại 1 phần đất diện tích 8 m x 12 m, đất thuộc loại đất thổ cư, bên bán có sổ đỏ đúng luật định, vậy xin cho tôi hỏi trình tự thủ tục chuyển nhượng và cấp lại như thế nào?

Hai bên đang có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi hai bên xác nhận giao dịch chuyển nhượng thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho…Sau khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực hai bên nộp hồ sơ cấp giấy giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

" Điều 11. Việc nộp giấy tờ khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận không được yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp thêm các giấy tờ khác ngoài các giấy tờ phải nộp theo quy định tại các Điều 9 và 10 của Thông tư này.

2. Khi nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, các Điều 18, 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (nếu có) để làm thủ tục đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động theo quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Thông tư này thì người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:

a) Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;

b) Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;

c) Nộp bản chính giấy tờ.

3. Trường hợp nộp bản sao giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này thì khi nhận Giấy chứng nhận, người được cấp Giấy chứng nhận phải nộp bản chính các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cơ quan trao Giấy chứng nhận để chuyển lưu trữ theo quy định của Thông tư này; trừ các giấy tờ là giấy phép xây dựng; quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư.

4. Khi nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất thì người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:

a) Nộp bản sao đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;

b) Nộp bản sao và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;

c) Nộp bản chính (đối với trường hợp có 2 bản chính)."

Xin chào luật sư, tôi xin nhờ luật sư tư vấn dùm tôi 1 vấn đề về luật đất đai.năm 2011 mẹ tôi có cho tôi 1 miếng đất rộng 2179m2, đã làm sổ đỏ đứng tên tôi, trong đó có 50m2 đã chuyển đổi thành đất thổ cư, trên sổ đỏ ghi 50m2 đó là đất ở nông thôn, lúc đó gđ tôi phải tốn 6.500.000vnđ để làm phí chuyển 50m2 đó thành đát thổ cư, vậy ghi là đất ở nông thôn có phải là đất thổ cư không? rất mong sự tư vấn của luât sư.?

Đất ở chính là đất thổ cư

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7: Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ởhoặc liên hệ văn phòng:để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Nhà thổ cư Hà Nội. Rất mong nhận được sự hợp tác!

2. Hướng dẫn thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng khi đang trong quá trình ly thân?

Thưa luật sư: Cô và chú em sống với nhau từ năm 1980 đến nay nhưng không có đăng ký kết hôn, có 3 mặt con. Nay cô và chú đã ly thân ( không còn sống chung với nhau từ năm 2011 đến nay) nhưng không có ra tòa ly hôn. Trước khi bỏ đi, vào năm 2011 cô và chú em có ra phòng công chứng làm thủ tục phân chia tài sản (Văn bản phân chia tài sản), –> tài sản thuộc quyền sở hữu định đoạt, thế chấp của cô em.

Nay Cô em có nhu cầu vay vốn nên đến ngân hàng vay vốn nhưng ngân hàng bảo rằng phải có Chú em về ký hợp đồng tín dụng dụng mới được vay vốn. Hồ sơ vay vốn của cô em gồm:

1/ CMND cô em, hộ khẩu;

2/ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Trong đó: Phần tình trạng hôn nhân thì tư pháp xã ghi" Chưa đăng ký kết hôn với ai"

3/ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và văn bản phân chia tài sản.

4/ Em nhờ luật sư tư vấn giúp em là Ngân hàng bắt buộc phải có Chú em về mới cho vay là có hợp lý hay không?

Rất mong được sự tư vấn từ luật sư. Trân trọng!

Luật sư tư vấn luật dân sư trực tuyến,: Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với vấn đề này chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất: Việc Chú, Cô bạn chung sống với nhau như vợ chồng từ năm 1980, và có 3 con, nhưng chưa đăng ký kết hôn, nên họ sẽ không được công nhận là vợ chồng trước pháp luật. Nên về tài sản, thì tài sản của ai thì sẽ thuộc quyền sở hữu riêng của người đó, nếu không xác định được thì sẽ là tài sản chung của hai người.

Thứ hai: Việc thế chấp quyền sử dụng đất.

Trước tiên, theo như bạn trình bày ở trên, thì vào năm 2011, Chú và Cô bạn có ra văn phòng công chứng làm thủ tục phân chia tài sản, như thế, để giải quyết được tình huống trên thì bạn phải xác định quyền sử dụng đất mà cô bạn mang đi thế chấp là thuộc quyền sử dụng của ai:

: quyền sử dụng đất đó thuộc quyền sử hữu của cô bạn, thì đương nhiên cô bạn sẽ có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt nó, điều đó có nghĩa là cô bạn có quyền đem đi thế chấp cho ngân hàng để vay vốn mà không cần đến sự đồng ý của chú bạn

: quyền sử dụng đất đó chưa được phân chia, mà nó vẫn là tài sản thuộc sở hữu chung của chú và cô bạn: Thì theo quy định tại Điều 223, BLDS 2005, thì:

" Điều 223. Định đoạt tài sản chung
1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật."

Như thế, trong trường hợp này nếu như đã có sự thỏa thuận phân chia tài sản chung khi cô chú bạn sống với nhau, và văn bản được công chứng tại văn phòng công chức xác nhận đây là tài sản của cô bạn. Lưu ý, hiện nay cô bạn đã đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa? nếu như đang đứng tên thì lại càng chắc chắn hơn về việc xác lập quyền sử dụng đối với mảnh đất này. Khi đã xác nhận được quyền này thì cô bạn có thể thực hiện thế chấp mà không cần sự đồng ý của chú bạn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua tổng đài Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở. Chúng tôi sẳn sàng giải đáp. Trân trọng./.

3. Sổ đỏ có được phép cầm cố hay chỉ được thế chấp để vay vốn ngân hàng?

Thưa luật sư, Tôi có nhu cầu sử dụng vốn để tăng gia sản xuất. Tôi muốn dùng sổ đỏ để thế chấp ngân hàng hoặc dùng sổ đỏ để cầm cố với các đơn vị cho vay lãi bên ngoài. Xin luật sư tư vấn về hình thức cầm cố đất đai và thế chấp vay ngân hàng theo quy định của pháp luật hiện nay?

Cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Luật Nhà thổ cư Hà Nội. Luật sư công ty chúng tôi có tư vấn về trường hợp của bạn như sau:

Theo Điều 326bộ luật dân sự năm 2005 (văn bản thay thế:Bộ luật dân sự năm 2015) quy định:

“”.

Việc cầm có phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.

Người sử dụng đất có các quyền quy định tại Điều 106Luật Đất đai năm 2013về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên trong, Nhà nước không có quy định cho người sử dụng đất có quyền cầm cố Quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Đất đai là sở hữu của toàn dân, do Nhà nước quản lý, người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu với đất đai đang sử dụng (chỉ được cấp QSDĐ), nên việc cầm cố đất là không đúng pháp luật về giao dịch cầm cố theo Bộ Luật Dân sự và các quyền của Luật Đất đai quy định. Do đó, giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất của bạn với bạn của bạn là trái quy định của pháp luật, nên

Với trường hợp cầm cố cố quyền sử dụng đất, khi có xảy ra tranh chấp, không hòa giải ở UBND xã/ phường như các trường hợp tranh chấp đất đai khác, mà tòa sẽ thu thập đủ chứng cứ để đưa ra xét xử và tuyên là giao dịch dân sự vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 137 BLDS:

Tức là bạn phải trả lại 12 cây vàng 24K cho bạn của bạn. Bạn của bạn thì trả lại đất cho bạn. Thực tế sẽ phát sinh thêm như lãi suất của vàng, giá trị tăng thêm của đất,…

Bản chất khi ký hợp đồng vay với ngân hàng thường bạn sẽ phải làm thủ tục thế chấp đối với quyền sử dụng đất mà bạn dang có.

Thế chấp tài sản được quy định tại Điều 342 BLDS:

Như vậy qua những phân tích trên có thể thấy giao dịch thế chấp đất là vô hiệu, như vậy nếu bạn không trả lại số tiền thì người bạn của bạn có quyền khởi kiện bạn ra tòa án để đòi lại số tiền trên. Có thể thấy bạn chỉ có nghĩa vụ dân sự, không có trách nhiệm hình sự, nên sẽ không có khung hình phạt dành cho bạn.

Mọi vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại,: Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Xử lý như thế nào khi bị thế chấp sổ đỏ chung để vay vốn ngân hàng?

Thưa luật sư, Tôi tên Mai. Năm 2010 tôi có mua một mảnh đất (2300m2). Đã có làm hợp đồng chuyển nhượng. Trong thời gian đợi làm sổ mới, chủ đất mượn lại "sổ đỏ củ" rồi thế chấp vào ngân hàng "Nông nghiệp và Phát Triển Nông Thôn" với số tiền là 60.000.000 (Sau mươi triệu) mà không thông báo cho tôi biết vụ việc trên, rồi cố tình không cắt "sổ đỏ" cho tôi.

Nay tôi muốn làm đơn nhờ cơ quan pháp luật giải quyết? Tôi xin hỏi hướng giải quyết vụ việc trên? Và cơ quan nào sẻ giải quyết khiếu nại của tôi?

Kính mong được sự giúp đở của ban luật sự. tôi xin cám ơn!

Người gửi: Nguyễn Lợi

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài điện thoạị:Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi vào chuyên mục của chúng tôi, câu hỏi của bạn được trả lời như sau:

Theo điểm A2 mục II nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 thang 8 năm 2004 quy định:

A.2. Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất và bên chuyển nhượng vẫn quản lý, sử dụng, chưa xây dựng công trình kiến trúc trên đất đó, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Trong trường hợp bên chuyển nhượng đã làm nhà ở hoặc không có điều kiện để giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, thì tuỳ trường hợp cụ thể Toà án có thể huỷ hợp đồng, buộc bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng khoản tiền đã nhận theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Áp dụng vào tình huống của bạn thì hợp đồng chuyển nhượng này đúng quy định có nghĩa là chủ đất cũ phải có nghĩa vụ giao đất và sổ đỏ cho bạn.

Nhưng chủ đất có hành vi:

– Mượn lại “sổ đỏ cũ” thế chấp ngân hàng “Nông nghiệp và Phát triển Nông Thôn” với số tiền 60.000.000 VNĐ

– Cố ý không báo sự việc cho bạn và không cắt “sổ đỏ” cho bạn.

Áp dụng điều 139 BLHS 1999 thì chủ đất phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Điều 139. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:
a) Có tổ chức;
b) Có tính chất chuyên nghiệp;
c) Tái phạm nguy hiểm;
d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;
đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;
e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;
g) Gây hậu quả nghiêm trọng.
3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:
a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;
b)Gây hậu quả rất nghiêm trọng.
4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm hoặc tù chung thân:
5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.
a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;
b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.

Khởi tố 1 vụ án hình sự tại tòa án nhân dân và viện kiểm soát có trách nhiệm thi hành án. Trân trọng./.

5. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng?

Luật Nhà thổ cư Hà Nội, xin hướng dẫn khách hàng về các vấn đề pháp lý liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng như sau:

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Nhà thổ cư Hà Nội, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

Biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự 2005 như sau:

" Điều 342. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
3. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan."

Theo đó đối với hình thức bảo đảm này thì bên thế chấp không cần giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Hình thức thế chấp tài sản thì phải được lập thành văn bản theo quy định sau:

" Điều 343. Hình thức thế chấp tài sản
Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký."

Có một số trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản phải được công chứng, ví dụ như theo quy định của pháp luật đất đai như sau:

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Hay theo quy định của luật nhà ở thì hợp đồng thế chấp nhà ở cũng phải công chứng, chứng thực:

" Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."

Về tài sản thế chấp thì được quy định như sau trong nghị định 11/2012/NĐ-CP nghị định sửa đổi, bổ dụng nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm:

Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm như sau:
1. Sửa đổi khoản 1 và khoản 9 Điều 3 như sau:
“1. Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp.”
“9. Giấy tờ có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch.”
2. Sửa đổi khoản 1 và khoản 2 Điều 4 như sau:
“1. Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.”
“2. Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”

Theo đó tài sản thế chấp phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp không được sử dụng tài sản của người khác kể cả khi được sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản rồi.

Thưa LS, em hiện nay có cho chị bạn vay 1,2 tỷ đồng nay chị bị bể nợ chị có 1 căn nhà đang thế chấp ngân hàng 500triệu và mảnh đất thế chấp 300triệu chị muốn sang tên lại cho e để trừ nợ. Xin hỏi ls tài sản đang thế chấp có được chuyển nhượng hay không nếu không được thì em phải làm sao để lấy lại tiền. Xin LS tư vấn giúp em. Em cảm ơn ạ

Việc bán quyền sử dụng đất đang thế chấp được quy định trong bộ luật dân sự như sau:

" Điều 349. Quyền của bên thế chấp tài sản
4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
5. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;"

Theo đó bên thế chấp có thể chuyển nhương quyền sử dụng đất nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

Thua ls trong giấy tờ quyền sd đất và nhà ở chỉ 1mìh chồng toi đứng tên và ông ta đã thế chấp ngân hàng thì tôi có kiện đuợc không tài sản này của vợ chồng mấy chục năm nay

Về nguyên tắc thì nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải mang tên hai vợ chồng, trường hợp chỉ mang tên một người mà tài sản này được xác lập trong thời kì hôn nhận thì vẫn được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng, do đó trong trường hợp này nếu muốn thế chấp tài sản thì phải được sự đồng ý của cả hai vợ chồng bạn. Bạn có thể đòi lại được.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7: Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở hoặc liên hệ văn phòngđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Nhà thổ cư Hà Nội. Rất mong nhận được sự hợp tác!

6. Quy định của luật đấu thầu về thế chấp dự án vay vốn ngân hàng?

Kính chào công ty luật Nhà thổ cư Hà Nội. Tôi có một số thắc mắc xin được tư vấn như sau: Hiện công ty tôi đang thực hiện xây dựng 1 dự án khoảng 500 tỷ (vốn vay ngân hàng). Vậy để ra ngân hàng thanh toán tiền thì tôi có phải làm đầy đủ các thủ tục như trong luật đấu thầu không?

Có phải đấu thầu không hay chủ đầu tư có thể chỉ định thầu rồi ký hợp đồng, khi ra ngân hàng thanh toán hồ sơ chỉ cần:

1.dự toán được thẩm tra

2.Hồ sơ hoàn công;

3.hợp đồng giao nhận thầu;

4. Nghiệm thu khối lượng;

Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật trực tuyến,:Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở

Trả lời:

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật Nhà thổ cư Hà Nội,với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Trường hợp của bạn, do bạn không cung cấp rõ thông tin về vấn để công ty của bạn là chủ đầu tư hay nhà thầu, nên có thể xác định có hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1: công ty của bạn được xác định là nhà thầu, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 1 Luật đấu thầu 2013 thì dự án đầu tư phát triển không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này (Dự án đầu tư phát triển sử dụng vốn nhà nước của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập; Dự án đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước), có sử dụng vốn nhà nước, vốn của doanh nghiệp nhà nước từ 30% trở lên hoặc dưới 30% nhưng trên 500 tỷ đồng trong tổng mức đầu tư của dự án thì việc thanh toán vốn vay từ ngân hàng sẽ được thực hiện theo các quy định thủ tục tại Luật đấu thầu.

Trường hợp 2: Công ty của bạn được xác định tư cách là chủ đầu tư thì khi thanh toán tại ngân hàng sẽ thực hiện áp dụng theo phương pháp giải ngân theo ngân sách nhà nước mà không phải thực hiện thanh toán theo quy định pháp luật đấu thầu.

Ngoài ra cũng cần lưu ý trường hợp nếu dự án đầu tư xây dựng của công ty bạn là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai mà được thế chấp vay vốn tại ngân hàng theo Thông tư số 26/2015/TT-NHNN Hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thì công ty bạn có thể giải chấp thanh toán cho ngân hàng trên cơ sở căn cứ quy định tại Điều 10 Thông tư này như sau:

“Điều 10. Giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
1. Bên nhận thế chấp và bên thế chấp được thỏa thuận lựa chọn việc giải chấp một phần thông qua việc rút bớt tài sản thế chấp hoặc giải chấp toàn bộ tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, quy trình, thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
3. Việc giải chấp tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện theo trình tự sau đây:
a) Khi có nhu cầu giải chấp tài sản thế chấp, bên thế chấp gửi văn bản đề nghị giải chấp và các giấy tờ có liên quan theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên cho bên nhận thế chấp;
b) Bên nhận thế chấp có văn bản đồng ý giải chấp và hoàn trả cho bên thế chấp văn bản đồng ý giải chấp, các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên”.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7:Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Nhà thổ cư Hà Nội.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Nhà thổ cư Hà Nội

Vp luật sư Nhật Minh

Gửi email bài đăng này BlogThis! Chia sẻ lên X Chia sẻ lên Facebook

Thứ Tư, 12 tháng 2, 2020